房地产新政重在支持改善型购房需求 回归市场化管理

其实房地产市场从去年就经过了一年时间的调整，去年全年商品房销售的面积和销售的金额，这两个指标全年都是负增长，到今年1、2月份，依然是负的增长，也就是从去年到今天，房地产整个市场和前几年相比是相对比较低迷的发展状况。这个低迷的发展状况反映在供求关系上就是从过去的整个供求关系一直比较紧张、房价一直具有上涨的压力，转变到今天全国整个供求的关系处于相对偏松的状况，部分中小城市供应还过剩，所以供求关系发生了变化。在这种情况下，政府就把过去在供求关系非常紧的时候出台的一些严厉的房地产调控政策放松。

比如这次最突出的，财政部和央行出台的文件里面，一个很鲜明的政策，就是对购买第二套房首付降低，买卖二套房交易的税费也降低了，从5年变成2年了。说明政府对购买第二套房视同改善性需求，对改善性需求从过去的惩罚性的政策、严格管理的政策，到今天回归到常态性的政策。

过去在控制房价上涨的时候，买第二套房首付要60%，北京要70%；如果买二手房，交易税费也是5年之内要交全额的营业税，应该说这是非常严厉的抑制购买第二套房的需求的政策。但是坦率地说，可能每个买房的家庭都需要买第二套房，因为他总要改善。当时为什么对改善性需求也进行控制呢？当时在房价上涨很快的情况下，投资和投资性的需求大量涌入房地产市场的情况下，政府很难判断你买第二套房到底是改善还是投资，所以那个时候购买第二套房一律视为投资，全部都是从严管理，惩罚性的政策。

今天整个供求关系发生了变化，所以过去那种超出常规的、严厉的政策现在回归到了常态，就是不再那么高的首付，也不需要交那么多税了。这次我们看到财政部和央行的文件里面，重点是支持改善性需求，把改善性需求，过去从严的政策现在回归到正常性的政策。

这次新政有一个非常显著的特点，过去把购买房子的一些政策通过政府的强制行政力抬高到非正常的严厉的程度，比如过去购买第二套房首付60%，这是全世界最高的首付，是一种惩罚性的信贷政策。这一次就把它回归到了常态。现在购买第二套房，首付是40%，基本上是比正常的首付偏高一点点——逐步从过去严厉的行政调控回归到市场上本来应该有的行政政策，新在这里，就是从行政性调控回归到市场化运行。

这次的政策一定是有利于市场活跃的。刚才已经讲了，从去年1月到今年2月，已经连续14个月房地产的销售都是一个负增长的状况。这样一个负增长，它实际上也影响了房地产的开发投资，也影响了整个房地产市场的活跃度。这次把过去抑制性的对改善性需求的政策放松了，一定是有利于市场活跃的。就是把改善性需求的门槛降低了，真正需要改善的家庭购买意愿就容易得到实现。

坦率地说，大家都对中国房地产市场现在的趋势看不清楚，也有说要崩溃的，也有说要暴跌的，也有说未来前景不看好的。但是我仔细分析了一下，当前房地产市场的需求，我们认为中国目前房地产需求的基础依然是存在的，这个需求基础不像过去那样建立在投资性需求的基础上，这次的需求基础主要是自住性的，一个是首次置业的刚性需求，第二方面是改善性需求。我们分析一下全国销售面积数据，2014年全国商品住房一共卖了10.5亿平分米，60%的房子是被80后买走的，说明什么呢？我们当前的人口结构决定了首次置业的这部分自住性需求量非常大。但是除了首次置业之外，住房改善我认为在目前中国还有一个庞大的群体，可能对那些有房子的人来说，他不缺房子住，但是中国目前面临很现实的问题是，有多少人对自己现在住的房子感到非常满意呢？那可能还是不确定的。由于收入的变化，家庭结构的变化，职业、工作地点的变化，很多家庭都面临着换房子的需要，所以把换房子的需要释放出来，有利于市场活跃。市场流通了、活跃了，对房地产市场的健康发展，对满足老百姓的居住愿望，都是非常有意义的。

这个政策主要针对的是老百姓，针对的是那些改善性住房需求愿望的实现，政府给予一个宽松的政策。过去太严了，现在把过去过严的政策回归到常态，首先是满足需求者的愿望，这是第一位的。当然满足需求者愿望，买房的人增多了，也有利于开发企业消化库存。

不同城市，房地产市场的差别很大，这是一个现实，这已经是一个新常态了，所以尽管我们有了新的房地产政策出来，政策已经开始有所放松了，但是表现在不同的城市它的需求依然是不一样的。

就是有利于房地产企业，特别是好的企业、高品质楼盘的企业。改善性需求一般都是以小换大，以次换好，所以相对来说性价比比较高、比较强的品牌企业，它们特别受改善性需求家庭的欢迎，所以对它们市场销售的增长是有利的。

它降低了第一次买房和改善性需求购房的门槛，这是实实在在的利益。比如这次政策，如果你是在当地缴纳了公积金，说明你是本地的职工，您用公积金买房的话20%就可以了，原来要30%，就是你买房的门槛降低了。如果你要换房子，过去要60%的首付，现在要40%就可以了，如果用公积金30%就可以了。所以购房门槛就降低了，就有利于你及早地实现你换房的意愿。

您说的主要像北京这种大城市，额度又少，所以不得不用商贷来进行补充。但是中国很大，还有很多的城市，我们有658个城市，有很多城市其实公积金的余额还是非常充足的，要是用起来，几千亿的公积金能够真正支持用于买房的需求，这个支持力度还是比较大的。至于组合贷款审批的期限长，这个问题，我看到已经引起了住建部的重视，他们也在要求公积金的发放部门尽快加快审批，缩短流程，把这个时间尽可能缩短。

房价的变化取决于一个因素，就是供求关系。过去2011年之前，我们出了那么多房地产的调控政策，但是房价依然涨得很快。大家都批评说那时候政策出错了，但是实际上导致2011年我们出了这么多房地产调控政策都抑制不住房价的根本原因是什么？还是供求关系所决定的。那时候全国的供求关系一直是偏紧的，部分地区过紧，所以你怎么出政策压都压不下房价。

但是中国的房地产市场供求关系从2011年之后发生了变化，现在进入了新阶段，就是从2011年、2012年、2014年，这三年连续的，供应的增长速度比销售的增长速度快了一倍，也就是现在的供求关系从过去总体偏紧到今天总体偏松，过去部分地区过紧，现在部分地区是过剩的，所以在供求关系偏松的情况下，甚至一部分城市过剩的情况下，你说价格怎么涨？即使需求增长，但是由于你有巨大的供应量，所以对绝大多数城市来说，供求关系决定了它的价格很难大幅度反弹。

当然你一定会问，有一些城市供求关系没有那么松，比如北京，不像中小城市供应那么多，它会不会反弹？我们可以看到，像一线城市，北、上、广、深一线城市都有限购。即使有很多有钱人想利用降低了换房的税费和信贷首付来投资房地产，但是限购政策也控制着他，没有资格买房的人依然不能买。而不限购的地方，绝大多数城市供应都是充足的。所以我们判断房价走势的时候，不能靠主观的臆想，一定要回到供求关系的基本层面。

我研究了一下数据，2014年和10年前的2005年相比，全国房地产市场上住房的销售面积增长了1.5倍，但是这10年同一个时期，商品房的在建面积，就是供应面积增长了3.5倍，所以我们的供应在这10年里面，特别是2011年之后远快于我们的需求。在这种情况下，我认为大家又问到能不能出现像2009年那样的暴涨，很难出现。

我认为今年的成交量，在我们积极的政策宽松、放松情况下，成交量会有一定程度的恢复，但是价格有望保持稳定。

这是两个不同的问题。因为我们说买房子第一位的还是解决你居住问题，而不是去赚钱；买股票它的第一目的就是为了赚钱，这两个问题还不是在一个层面上。这就要看对什么人来讲，如果对一个需要房子的人来讲，如果有支付能力的话，特别是你能付得起首付的话，我认为还是先满足你的住房需要。因为你一旦买了房子，实际上就锁定了房价，但是随着经济的增长，我们收入是在不断提高的，这个房价收入比的关系在不断地优化、不断地调整。

但是对于一个有房子的人来讲，你不缺房子，不缺房子我就想是投资股票赚钱还是投房地产买房子赚钱。这个事情我觉得还要特别慎重来看。因为股市是短期投资，你只要抓住机会，今天买明天卖，你可能就会赚到钱。房地产一定是长期投资，长期投资今天买了房子，什么时候能够赚钱，这个事情有很大的不确定性，而且交易成本、持有成本还是越来越高，要估计到这个风险。另外房地产的变现性不如股票好，股票说卖一点鼠标马上卖了。但是卖个房子复杂了，它变现性很差、周期很长，所以投资真的需要谨慎。

政策是宽松了，这个宽松是指和过去特别严厉的、惩罚性的政策相比，现在是松了，但是并没有松到常态以下。比如说二套房40%的首付，实际上我观察了一下，还是比世界上平均的首付要略高一点，所以这不能算救市。什么叫救市？在正常政策之下出的政策，那可能才叫救市。

美国当年房地产泡沫兴起那个阶段的时候，它搞零首付。中国政府真的说救市的话，可以搞零首付，或者10%的首付。40%的首付不算低，所以还谈不上救市。要我说就是政策的优化、调整、回归。优化调整，就是把过去过严的政策松下来；回归是回归到正常市场常态下需要的政策。

我觉得还是符合的。我曾经在2013年的时候就对未来的政策趋向有一个判断。我说过去的市场和政策与未来的市场和政策相比有着很大的不同。过去市场简单、政策复杂，现在以及未来是市场复杂、政策简单。怎么来解释呢？

过去为什么说市场简单、政策复杂呢？是因为我们过去的市场基本上都是涨的，多数年份都是涨的，各个地方都是涨的，以涨为主，所以这个市场比较简单，方向比较清楚。但是我们的政策比较复杂，我们出了很多的调控政策，国五条、国六条、国八条、国十条、国十一条，出很多政策，政策是非常复杂的。

但是2013年之后，我认为我们未来的市场变复杂了，现在有的地方房价略有上涨，有的地方不涨不跌，有的地方已经开始下跌了。但是我们的政策相对简单了，把过去很多的这个条、那个条的一些行政性的政策现在逐步回归到一个市场面的调整，过去通过行政手段过严的一些政策回归到了一个常态，所以政策越来越简单。未来房地产市场更多的是遵循它自身供求关系的变化，按照规律来进行发展，所以一定会出现那种情况，就是市场分化：供过于求的地方房价就是不涨，甚至还要下跌；供不应求的地方房价始终有上涨的压力。

好在这次的政策，我看央行、建设部的政策里面还强调，信贷政策要因地制宜，因层施策，就是说各个地方具体的首付比例到底降到多少，是60%降到40%，还是从60%降到50%，还需要各个地方政府结合本地的供求关系做细化的调整。

房地产市场分化一定是一个未来的必然趋势，这不是政策所要改变的，这次的政策不是要改变分化的格局。这次政策就是要满足真正需要房子的人，满足他的愿望，能够实现。从过去管得过严、控制，到现在让你能够比较自如地实现你购房的意愿。这对购房者应该是一个利好的政策。

最重要的，过去我们很多的政策都是在需求端进行抑制，税收政策，限购政策，户型、套型买卖的政策，控制的很多。现在在需求端这部分，我们认为应该按照市场本身的规律更多地尊重它的规律来运行。政府有一条很重要，你要在前端规划阶段提高你的科学性，因为土地是政府管理的，规划也是政府管理的，土地出让的节奏、保障房和商品房供应的比例、商业用房和住宅用地的分配比例、一个城市容积率的确定，这些都是地方政府在出让土地的时候需要考虑的。所以，我觉得提高我们的规划和土地出让的科学化水平，尊重市场规律，这是我们需要提高的。

今天房地产市场出现了一些问题，都和当初我们土地出让节奏把握不好，不同性质比例，比如商业用地和住宅用地之间的比例没有把握好有很大的关系，现在商业地产也过剩，为什么过剩呢？就是有一些地方政府在拍卖土地的时候，不管三七二十一，所有的地块必须要建30%的商业地产。需求在哪里？你这个比例确定的依据是什么？所以这都是缺乏科学性的，缺乏对当地市场规律的准确把握。在这方面，我们还需要提高科学决策的水平，更少地干预市场交易，更多地提高你的规划水平，这对房地产市场长远健康发展是非常有利的。

首先要准确把握好需求，比如保障房和商品房，这两种房都是满足居民需求的，这两种房到底安排多大的比例？有多少人需要保障房，有多少人需要商品房？如果你底数不清楚，只是拍脑袋，就有可能要么保障房建多了，要么保障房建少了。保障房需求大的地方建少了，确实不利于控制房地产市场的发展，对于那些真正需要保障的人群也不能得到有效的支持，这肯定是不合适的。如果我建多了，没有那么多需求，这也是政府投资的浪费。这就要求首先把握好需求，把握好需求就要做好准确的预测，甚至做好当地住房的普查，都很重要。比如，我们土地出让的节奏也和这个有关系，到底政府卖地卖多还是卖少，现在主要是取决于我需要多少钱来决定卖地多少，政府需要钱多就多卖地，需要钱少就少卖地。但是我们卖地多、卖地少，更多的是应该根据需求来确定，如果没有那么大的需求，卖地卖多了，那一定是供应量过剩，这对市场有节奏、按规律的发展，有很大的负面影响。所以，我想把握好真实的需求，准确做好未来的预测，最好能够开展房屋的普查，摸清底数。政府的规划提高科学性就有依据了。

应该说房地产是国民经济的重要产业，这是毫无疑问的。房地产的投资占到固定资产投资最高的时候能够达到25%以上，低的时候也有20%左右的水平，也就是它在整个投资里面占的比重非常大。再加上房地产产业链很长，上游的投资、下游的消费，关联度非常高，所以房地产市场的稳定发展对国民经济的稳定发展作用非常大。在这个时候，整个宏观经济我们说进入新常态，我们的增速从高速回归到中高速的情况下，保持中高速的平稳增长，发挥房地产市场的稳定，我觉得这是很有必要的。

房地产是国民经济中的一个重要的组成部分，这个重要组成部分的发展一定要服从大局，这也是必然的。如果房地产市场能够从去年以来的14个月的负增长回归到稳定发展，不继续下滑，对稳定宏观经济的增长，它的积极作用也是不容忽视的。